Corona und gewerbliches Mietrecht

26.03.2020, Elena Schubmehl

Durch die Corona-Pandemie sind zahlreiche Kleinunternehmer, vor allem im Einzelhandel und der Gastronomie, von starken Umsatzeinbußen betroffen. Viele dieser Kleinunternehmer haben die Räumlichkeiten, in denen sie ihre berufliche Tätigkeit ausüben, angemietet oder gepachtet. Durch Allgemeinverfügungen wurden durch die Regierung umfangreiche Geschäftsschließungen angeordnet, so dass die Gewerbetreibenden an der Ausübung ihrer beruflichen Tätigkeit gehindert sind und keine Einnahmen erzielen. Fraglich ist in der vorliegenden Situation, ob durch die Geschäftsschließungen für die Mieter/Pächter ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages oder Pachtvertrages wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB besteht.

Generell liegt die Nutzungsmöglichkeit des Mietgegenstandes in der Risikosphäre des Mieters/Pächters. In vorliegendem Fall, welchen es in dieser Form bisher so nicht gab, wird gerade auf Seiten der Mieter/Pächter und deren Interessenvertreter die Ansicht vertreten, dass es den Mietern/Pächtern nicht zumutbar, sei sich am Miet- oder Pachtvertrag unverändert festhalten zu lassen und die Miet- oder Pachtzahlungen in vollem Umfang zu leisten. Es wird insofern argumentiert, dass der Vermieter sich die Art der gewerblichen Nutzung der Miet- oder Pachtsache für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes bei Abschluss des Miet- oder Pachtvertrages gekannt hat und sich regelmäßig zu eigen gemacht hat. Darüber hinaus wird das Argument herangezogen, dass das Verbot der Nutzung nicht als gewöhnliches betriebswirtschaftliches Risiko vorauszusehen war.

Aus diesen Gründen wird die Ansicht vertreten, dass der Einzelhändler als Mieter/Pächter einen Anspruch auf Anpassung des Vertrages gemäß § 313 BGB hat. Es kommt in Betracht, Stundungsvereinbarungen zu treffen oder die Miete/Pacht zu mindern. Interessengerecht sei eine Herabsetzung des Miet-/Pachtzinses bis zur Hälfte (vgl. BGH NJW 1984, 1746 und NJW 2002, 3234,3 1237). Der Anspruch auf Minderung der Miete/Pacht wird dadurch begründet, dass ein Wegfall der Geschäftsgrundlage gegeben sei und somit die Voraussetzungen des § 313 BGB vorlägen. Die Voraussetzungen des §313 BGB sind zum einen eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage sowie die Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag. Das Vorliegen der Voraussetzungen wird gemäß der Ansicht der Mieter/Pächter und deren Vertreter in der vorliegenden Situation bejaht. Ob diese Rechtsansicht jedoch auch gerichtlich durchsetzbar sein wird, wird abzuwarten sein. Eine Rechtsprechung diesbezüglich existiert bisher nicht.

Im Einzelfall sollte geprüft werden, ob ein Anspruch gemäß § 313 BGB für den Mieter infrage kommt und inwiefern eine Anpassung des Vertrages vorgenommen werden kann. Die Anpassung des Vertrages könnte sodann zum Beispiel in Form eines Nachtrages zu dem Mietvertrag oder Pachtvertrag festgehalten werden.

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an unsere Kanzlei. Wir beraten Sie gerne, ob und inwieweit Ansprüche auf eine Vertragsanpassung bestehen und beraten Sie gerne bei der Formulierung des Nachtrages zu dem Miet- oder Pachtvertrag.

Elena Schubmehl

Rechtsanwältin

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