Gemeinsame Immobilie ohne Trauschein?

30.08.2016, Hans-Robert Ilting

Immer mehr Paare leben mittlerweile ohne Trauschein zusammen, weil sie insbesondere die rechtlichen Bindungen durch eine Heirat nicht wünschen. Erwerben sie zusammen eine Immobilie, kann dies allerdings im Fall der Trennung oder des Todes eines Partners zu großen Problemen führen:

Anders als im Fall der Scheidung einer Ehe stehen für diesen Fall keine speziell geschaffenen Vorschriften zur Verfügung. Daher sollten gleich zu Beginn verbindlich Regelung für diesen Fall vereinbart werden, damit die beiderseitigen Beiträge zum Erwerb und zur Unterhaltung der Immobilie einigermaßen einvernehmlich ausgeglichen werden können. Ohne vertragliche Regelungen ist ein Ausgleichsanspruch gegen den, der höhere Beiträge für die Finanzierung beisteuert, im Regelfall nicht gegeben.

Gravierender noch sind die Probleme, wenn nicht für den Todesfall eines Partners Vorsorge getroffen ist. Denn abgesehen von dem sogenannten Lebenspartnerschaftsgesetz ist dem inzwischen weit über 100 Jahre alten Bürgerlichen Gesetzbuch die Konstellation der nichtehelichen Lebensgemeinschaft nach wie vor fremd. Daher besteht kein gesetzliches Erbrecht des überlebenden Partners. Ohne Einzeltestament oder Erbvertrag erben dann auf gesetzlicher Grundlage die Angehörigen des Verstorbenen, denen mit dem Todesfall dann bereits im gegebenen Fall das ganze Haus des verstorbenen Partners gehört und die den überlebenden Partner postwendend zur Räumung auffordern können, wenn dieser nicht durch Wohnrecht oder Nutzungsvertrag abgesichert ist.

Auch die erbschaftsteuerliche Situation des überlebenden Partners ist denkbar ungünstig: Er wird steuerlich wie ein beliebiger Dritter behandelt und fällt in die Steuerklasse III mit einem Freibetrag von grundsätzlich 20.000,00 Euro. Damit nicht genug: Der Steuersatz beträgt respektable 30%.

Zum Vergleich: Ehegatten steht ein Freibetrag von 500.000,00 Euro und eine günstige Steuerklasse I mit einem Steuersatz beginnend mit 7% zu.

Es gibt also im Vergleich zur Anschaffung einer Immobilie durch Eheleute ganz gravierende Nachteile, die durch eine rechtliche Gestaltung zumindest abgemildert werden können. Eine „Überregulierung“ sollte, wie auch in Eheverträgen, allerdings vermieden werden.

Hans-Robert Ilting

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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