Seit dem 01.01.2018 gelten speziell für den Baubereich neue Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch. Als Fortsetzung über die Regelung des allgemeinen Werkvertrages sind nunmehr Sonderregelungen neu eingeführt worden für den Bauvertrag (ab § 650 a BGB) sowie als weiterer Unterfall des Werkvertrages der sogenannte Verbraucherbauvertrag (ab § 650 i BGB).
Seit langem war die Schaffung gesetzlicher Vorschriften für diese Bereiche gefordert worden. Nun sind vor allen Dingen Regelungen aus der VOB/B, die als Bedingungswerk in Bauverträgen vereinbart werden können, auch in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen worden und außerdem Rechtsgrundsätze, die durch die Rechtsprechung entwickelt wurden. Man erhofft sich insbesondere eine größere Rechtssicherheit und natürlich gesteigerten Verbraucherschutz.
Von der gesetzlichen Systematik her ist zu beachten, dass die allgemeinen Vorschriften des Werkvertrages (§§ 631 ff BGB) grundsätzlich gelten und – wenn es eben um ein Bauwerk geht – um die beiden neu geschaffenen Regelungsbereiche Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag ergänzt werden.
Der Bauvertrag
Nach der gesetzlichen Definition in § 650 a BGB handelt es sich hier um einen Vertrag „über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerkes, einer Außenanlage oder eines Teils davon“. Auch Instandhaltungsarbeiten regeln sich nach diesen Vorschriften, wenn das Werk „für die Konstruktion, den Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist“. Wie umfangreich solche Arbeiten sein müssen, was alles hierunter fällt, wird wohl erst die Rechtsprechung näher klären müssen.
Neu ist, dass beim Bauvertrag – anders als beim herkömmlichen Werkvertrag – nunmehr außer der Abnahme der Werkleistung auch eine prüffähige Schlussrechnung Voraussetzung für die Fälligkeit des Werklohns ist (§ 650 g Abs.4 BGB). Die Regelungen hierzu entsprechen denen, die bereits aus der VOB/B bekannt sind. Die Schlussrechnung muss eine übersichtliche Aufstellung aller erbrachten Leistungen enthalten und für den Besteller nachvollziehbar sein.
Ebenfalls aus der VOB/B übernommen worden ist das Schriftformerfordernis für die Kündigung des Bauvertrages (§ 650 h BGB). Bisher war die Kündigung eines Bauvertrages formfrei möglich, sei es als sogenannte freie Kündigung nach § 649 BGB oder aus wichtigem Grund. Der Bauvertrag ist nunmehr schriftlich zu kündigen. Beim allgemeinen Werkvertrag ist dies dagegen nach wie vor nicht nötig. Sinn und Zweck ist die Rechtssicherheit und Beweissicherung und ein gewisser Schutz vor übereilter Kündigung. Zu beachten ist, dass eine Kündigung von Bauverträgen per Email daher nicht mehr möglich ist.
§ 650 g BGB räumt dem Unternehmer das Recht ein, nach Abnahmeverweigerung des Bestellers eine sogenannte „Zustandsfeststellung des Werks“ zu verlangen. Das dient der Rechtssicherheit und Beweissicherung. Nimmt der Besteller daran nicht teil, birgt dies Nachteile für diesen. Ist in einer Zustandsfeststellung ein offenkundiger Mangel nicht angegeben, so wird vermutet, dass dieser nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist. Das gilt allerdings dann nicht, wenn der Besteller darlegen kann, dass dieser Mangel seiner Art nach auf keinen Fall von ihm verursacht worden sein kann.
Schließlich ist ein einseitiges Anordnungsrecht des Bauherren/Bestellers durch § 650 b BGB eingeführt worden. Der Bauherr kann bestimmte Änderungen des Leistungsprogramms in Textform einseitig anordnen. Dem muss der Unternehmer grundsätzlich Folge leisten und kann nur in besonderen Fällen wegen Unzumutbarkeit die Änderung ablehnen. Der Unternehmer muss bezüglich der Änderung ein Angebot über die Mehr- bzw. Mindervergütung erstellen. Hatte der Bauherr die Planung des Vorhabens etwa durch einen Architekten bereitgestellt, muss der Bauherr allerdings erst die erforderliche Änderungsplanung übergeben, bevor die Änderung des sogenannten Bausolls mit der sich anschließenden Änderung der Vergütung umgesetzt werden kann. Auch dies ist aus der VOB/B bereits lange bekannt und wurde nun auch für Bauverträge eingeführt, die mangels Vereinbarung nicht der VOB/B unterliegen.
Der Verbraucherbauvertrag
Spezielle Regelungen sind wiederum durch § 650 i BGB eingeführt worden, wenn der Bauvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen wird.
In diesem Fall muss nunmehr eine Baubeschreibung vorgelegt werden über Art und Umfang der angebotenen Leistung, wie Gebäudedaten, Angaben zum Energie-, Brand- und Schallschutzstandard, zur Baukonstruktion, zu den gebäudetechnischen Anlagen etc. Das ist nur dann entbehrlich, wenn die Planung vom Bauherren/Verbraucher selbst stammt. Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt und muss rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Verbrauchers vorliegen. Unklarheiten bei der Auslegung der Baubeschreibung gehen zu Lasten des Unternehmers.
Wie bei anderen Verbraucherverträgen auch gibt es Regelungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers (§ 650 l BGB). Insbesondere hat der Unternehmer eine entsprechende Belehrungspflicht und die Widerrufsfrist beginnt wie üblich erst mit der korrekten Belehrung. Die Rechtsfolgen eines wirksamen Widerrufs sind nach den allgemeinen Vorschriften des Verbraucherrechts aus dem BGB geregelt.
Wie auch im Werkvertrag ist das Recht des Unternehmers auf Abschlagszahlungen auch im Verbraucherbauvertrag gesondert geregelt, und zwar in § 650 m BGB. Danach dürfen die Abschlagszahlungen nach § 632 a BGB bei Verträgen mit Verbrauchern insgesamt nicht mehr als 90% der vereinbarten Vergütung einschließlich der Nachträge betragen. Das soll dem Verbraucher am Ende des Bauvorhabens noch ein effektives Zurückbehaltungsrecht ermöglichen.
Ebenfalls neu ist der Anspruch des Verbrauchers auf Erstellung und Herausgabe von Planungsunterlagen, welche der Verbraucher gegenüber Behörden und zum Nachweis der Bauordnungsrechtskonformität benötigt. Nach dem neu eingeführten § 650 n BGB sind solche Unterlagen rechtzeitig vor Baubeginn und spätestens mit der Fertigstellung zu übergeben. Einzelheiten zu dieser Neuregelung werden, wie auch im Übrigen, wohl von der Rechtsprechung konkretisiert werden müssen.
Wie im Verbraucherrecht üblich, sind die Vorschriften des Verbraucherbauvertrages nicht disponibel. Von ihnen darf also nicht zum Nachteil des Verbrauches durch Vereinbarung oder sonst durch Allgemeine Geschäftsbedingungen abgewichen werden (§ 650 0 BGB).
