Mietkürzung im Lockdown bei Gewerberaummiete?

26.01.2022, Moritz Torgau

Der BGH hat mit Urteil vom 12.01.2022 (Az: XII ZR 8/21) entschieden, dass staatlich angeordnete Betriebsschließungen (Lockdown) geeignet sind, die Geschäftsgrundlage eines (gewerblichen) Mietvertrages zu stören, was zur Folge hat, dass betroffene Mieter einen Anspruch auf Kürzung der Miete haben können. Denn durch die Corona-Maßnahmen sei – so der BGH – keine der Mietparteien alleine in der Verantwortung.

Ein solcher Lockdown führt jedoch nicht automatisch zum Recht des Mieters, den Mietzins anzupassen. Eine Anpassung setzt voraus, dass ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere der bei Vertragsschluss vorausgesetzten Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar ist, sodass auch die sich damit befassenden Gerichte hier eine umfassende Prüfungspflicht trifft.

Die bisher noch unterschiedlich beurteilte Situation der pandemiebedingten Betriebsschließung wurde nunmehr durch den BGH zu Gunsten der Mieter entschieden. Der BGH hat klargestellt, dass eine Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz durch die Schließung im Hinblick auf die Mietkürzung nicht mehr notwendig ist. Zwar sei eine solche staatliche Betriebsschließung kein Mangel im Sinne des §536 BGB, aber eben eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des §313 Abs. 1 BGB. Wobei sich die Störung daraus ergebe, dass das Bestehen der grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages und die Sozialexistenz als solche nichts erschüttert, zur Grundlage des Vertrages durch die Parteien geworden ist.

Da aus dem Wegfall/der Störung der Geschäftsgrundlage nicht per se eine Anpassung des Vertrages und damit eine Anpassung der Miete (Mietminderung) folgen muss, hat der BGH Parameter für die Einzelfallabwägung getroffen. Anhaltspunkte für eine Entscheidung zu Gunsten des Mieters können daher die wirtschaftlichen Nachteile, welche dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind, die Höhe des konkreten Umsatzrückgangs in der Zeit der Schließung, Maßnahmen, die der Mieter ergriffen hat bzw. hätte ergreifen können, um drohende Verluste zu mindern, insbesondere finanzielle Vorteile auf Grund staatlicher Hilfen, sein. Berücksichtigt müssen ferner jedoch die gegenteiligen Interessen des Vermieters.

Unberücksichtigt bleiben nach Ansicht des BGH demgegenüber jedoch rückzahlbare Staatshilfen (Darlehn als staatliche Unterstützungsmaßnahmen). Es ist daher eine Frage des Einzelfalls, ob eine Mietkürzung auf Grundlage einer pandemiebedingten Betriebsschließung ausgesprochen werden kann, welche anhand der vorgenannten Kriterien zu bentworten ist.

Moritz Torgau

Rechtsanwalt