Mietminderung bei Gewerberaummietverträgen wegen Corona?

01.02.2021, Moritz Torgau

Lange war die Frage, ob Gewerberaummieter wegen einer behördlichen Schließung ihres Geschäfts zu einer Mietminderung berechtig sind, auch in der Rechtsprechung umstritten. Eine „gerade Linie“ war nicht zu verzeichnen. Dies könnte sich nun ändern.

Der Bundestag hat am 17.12.2020 u.a. die Einführung eines neuen Artikels 240 § 7 EGBGB „Vermutung einer pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen“ beschlossen. Der vorgenannte Paragraf stellt nunmehr fest:

Sind gewerblich vermietete oder verpachtete Grundstücke oder Räume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung nutzbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Miet-/Pachtvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Was auf den ersten Blick für Freudensprünge bei Mietern sorgen könnte, ist auf den zweiten Blick – wie so oft – nicht mehr ganz so einfach.

Denn der Gesetzgeber hat keine pauschale und abschließende Regelung getroffen. Die vorgenannte Vermutungsregelung umfasst freilich nicht alle Voraussetzungen für eine Miet- bzw. Pachtanpassung nach § 313 BGB. Denn die Vermutung erstreckt sich u.a. nicht auf die im Rahmen des § 313 BGB zu prüfenden Voraussetzungen der Zumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag trotz Störung der Geschäftsgrundlage.

Festzuhalten bleibt daher, dass auch die neue gesetzliche Regelung einer weiteren Prüfung des Einzelfalls bedarf und eben nicht pauschal Anwendung finden kann. Dies steht freilich nicht der Vertragsfreiheit der Parteien entgegen, eine Einzelfallregelung im Vertrag zu schaffen.

Moritz Torgau

Rechtsanwalt